房屋租售/簽購房合同注意事項

  目前,大家簽訂商品房買賣合同時,最好使用建設部和國家工商行政管理總局制訂的《商品房買賣合同示範文本》。由於《示範文本》是政府機關制訂的,較好地平衡了開發商和購房人的權利和義務關係,因此,採用《示範文本》簽訂合同有利於保護購房人的合法權益。但切不可認為採用《示範文本》就萬事大吉,即使採用《示範文本》簽訂商品房買賣合同,購房時也應注意以下幾個問題。

  1、認購書問題。在目前商品房交易過程中,許多開發商在與購房人簽訂正式商品房買賣合同前,要求購房人簽訂認購書,交納認購款。開發商要求購房人簽訂認購書一般兩種情況:一種情況是開發商所銷售房屋倘未取得預售許可證,以向內部職工認購的名義進行銷售,俗稱內部認購;另一種情況是開發商已取得預售許可證或者銷售的是現房,開發商為購房人保留預訂的房屋,作為交換,要求購房人簽訂認購書,並交納一定數額的認購款,如果在規定的時間裏,購房人不想購買該房屋,就可能無權要回所交納的認購款。

  第一種情況的認購書,由於我國《城市房地產管理法》和《商品房銷售管理辦法》都明確規定,在未取得預售許可證前,是不能預售商品房的,而依據我國《合同法》第52條的規定,違反法律和行政法規的強制性規定的合同無效,因此第一種情況的認購書在法律上是無效的。但最高人民法院於2003年4月28日公佈,於2003年6月1日起施行的《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《最高法院解釋》)第2條規定:出賣人未取得商品房預售許可證明,與買受人訂立的商品房預售合同,應當認定無效,但是在起訴前取得商品房預售證明的,可以認定有效。根據該條規定,在取得預售許可證之前所簽訂的認購書,如果開發商在購房人起訴前仍未取得預售許可證,該認購書肯定是無效的;如果開發商在購房人起訴前取得預售許可證,那麼該認購書的地位將和開發商已取得預售許可證或者銷售的是現房的情況一樣,即和下面要討論的第二種情況的認購書的性質相同。

  第二種情況的認購書,需要看認購書是否滿足了合同成立的要件,主要是看合同條款是否完備。《最高法院解釋》第5條規定:商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容,並且出賣人已經按照約定收受購房款的,該協議應當認定為商品房買賣合同,肯定具有法律效力。但是實踐中大多數認購書都不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容,這些認購書的法律效力如何?《最高法院解釋》並未作明確規定,筆者認為不能從《最高法院解釋》第5條的規定,反推出不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同主要內容的認購書,就必然沒有法律效力。但是如果認購書僅規定了房號、面積和價格等條款,那麼該認購書未滿足合同應具備的基本條款,不具有法律效力。

  2、補充協議問題。在商品房買賣過程中,開發商除和購房人根據《示範文本》所訂立的商品房買賣合同外,還要求購房人簽訂一份補充協定,該補充協定的內容很多,由開發商的專業律師事先擬訂好。這種補充協議常包含許多對購房人不利的條款,如交房時間的確定、不可抗力條款的解釋、共有面積的確定分攤、關於基礎設施和公共配套建築的開發利用等方面,甚至包含許多針對開發商的免責條款。比如有些開發商在補充協議中規定:“政府部門有關文件批准的延遲、市政配套批准及安裝的延誤,導致開發商不能按期交付房屋,開發商有權按實際影響的時間而相應延遲交付房屋,而不用承擔延遲交付房屋的責任。”由於補充協議大多含有建築、房地產、法律等專業術語,一般購房人很難完全搞懂。因此,購房人不要急於和開發商簽訂補充協定,先將補充協定拿回來,找專家進行諮詢,將補充協議中不合理的地方找出來,並對其進行修改。同時由於補充協議是由開發商擬定的,保護購房人的條款很少,因此,應在專家的指導下,在補充協議中增加保護購房人的條款。如果開發商不能滿足購房人以上的合理要求,那麼,購房人最好不要和開發商簽訂補充協定。

  3、售樓廣告問題。開發商為宣傳、推銷其商品房,一般都散發售樓書,發佈商品房銷售廣告,作出不少許諾。從法律角度來說,售樓書,廣告等都是開發商向不特定的物件發放的用以介紹其商品房的文字、圖片材料,主要是為了美化商品房形象、優勢,遠不具備商品房買賣合同的基本條款。此類廣告法律上一般視其為要約邀請,不能直接成為合同的內容。對於開發商的虛假廣告行為,購房人雖不能依據合同追究開發商的違約責任,但可以追究開發商發佈虛假廣告的責任。根據《廣告法》第37、38條規定,發佈虛假廣告,欺騙和誤導消費者,使購買商品或者接受服務的消費者的合法權益受到損害的,不僅要承擔行政違法責任,而且要依法承擔民事責任。因此,購房人發現受了虛假售樓書或廣告的欺騙和誤導,就要及時向政府有關管理機關舉報,申請予以查處,或訴請人民法院要求責任方賠償損失。

  同時,國家工商行政管理總局發佈的《商品房廣告發佈暫行規定》也對房地產廣告所應遵循的原則、事項以及禁止出現的內容作了規定,購房人也可根據該暫行規定檢查銷售廣告問題。

  不過為了避免不必要的麻煩,購房人最好在簽訂合同時,要求開發商將廣告承諾的內容寫入雙方協定中,使其成為合同內容的一部分,以便在廣告名不副實時告開發商違約。

  4、樣板房問題。目前在商品房銷售過程中,開發商都要設置樣板房或樣板間。購房人入住後,發現房屋和樣板房有差距,當購房人要求退房時,開發商卻認為樣板房不是“樣本房”或“樣品房”,設置的目的是為了推銷商品房。在購房合同中並沒有約定商品房與樣板房不一致時,購房人有權退房,因此購房人無權要求退房。事實並不如此。《商品房銷售管理辦法》第31條明確規定,開發商設置樣板房的,應當說明實際交付的商品房品質、設備及裝修與樣板房是否一致,未作說明的,實際交付的商品房應當與樣板房一致。開發商未作說明,致使購房人因重大誤解而訂立商品房買賣合同的,購房人可以根據《合同法》關於重大誤解的規定,請求人民法院或者仲裁機構變更或撤銷購房合同(變更還是撤銷購房合同由購房人進行選擇)。

  5、品質問題。有些購房人認為,商品房竣工後已經過政府主管部門組織的竣工驗收,驗收合格後才允許交付使用,因此商品房不應當出現品質問題。而且根據有關法律規定,開發商在交付商品房時,應同時向購房人交付《住宅品質保證書》和《住宅使用說明書》,這兩書已對商品房品質的細節作了規定,是購房合同的重要組成部分,因此也就沒有必要在合同中約定商品房的品質問題。但事實並非如此。

  商品房竣工驗收,是以抽查的方式進行驗收,因而不能保證每一套商品房的品質都合格。而且竣工驗收的品質標準和購房人所希望的品質要求也可能有差距。至於《住宅品質保證書》和《住宅使用說明書》關於房屋品質的規定,都是由開發商擬訂,側重保護開發商的利益,因此有必要在購房合同中約定房屋的品質問題。

  根據《最高法院解釋》第12條和第13條第1款的規定,在下列情況下,購房人因為房屋品質問題,有權要求解除合同並要求賠償損失:房屋主體結構品質不合格,不能交付使用;房屋交付使用後,房屋主體結構品質經檢驗確屬不合格;因房屋品質問題嚴重影響正常居住使用。《最高法院解釋》第13條第1款規定:交付使用的房屋存在品質問題,在保修期內,出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的,買受人可以自行或者委託他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

  總之,你在簽訂商品房買賣合同時,不要著急,盡可能多諮詢一些專業人士,這樣才能簽訂一份權利、義務對等的商品房買賣合同。

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